Ghid pentru selectarea unui Constructor potrivit pentru realizarea structurii de rezistență

Salutare!

Ai lucrat cu un arhitect, ați realizat împreună proiectul “căsuței din vis”, ai obținut autorizația de construire și ești pregătit să dai drumul la treabă. Probabil ai contractat inclusiv dirigintele de șantier care te va ajuta să fii sigur de calitatea lucrărilor ce urmează să fie realizate, verificând dacă proiectul de execuție este sau nu este respectat. 

Pasul următor este selectarea Constructorului cu care vei realiza, în primă fază, structura de rezistență, zidăriile exterioare și interioare (“la roșu” - cum s-ar spune). Vreau să te ajut cu câteva sfaturi pentru a crește șansele să ai parte de o experiență plăcută pe măsură ce ridici căsuța și să scad șansele de a se transforma totul într-un dezastru.

De ce este foarte important să faci o adevărată cercetare de piață pentru selectarea constructorului și să acorzi cât mai multă atenție alegerii acestuia?

1. O parte considerabilă din constructorii din România sunt fie țepari, fie amatori. E plin facebook-ul de postări cu tot felul de situații în care s-au trezit unii beneficiari pentru că nu au depus un minim de efort în a căuta o firmă/echipă bună și serioasă.

2. O cheltuială considerabilă din bugetul total al proiectului îl reprezintă cheltuielile privind manopera și materialele pentru realizarea primei etape - “la roșu”. Orientativ, acestea se află, cu aproximație, la o treime din bugetul total al proiectului. Diferența o reprezintă, bineînțeles, cheltuielile cu finisajele și instalațiile. Astfel, nu ai vrea ca banii aceștia să ajungă pe mâna unei firme/echipe de amatori sau de țepari.

3. Tocmai din cauză că etapa finisării și realizării instalațiilor (cea ulterioară ridicării construcției “la roșu”) va costa, cu aproximație, dublu față de această primă etapă, este foarte important ca structura de rezistență să fie executată cât mai corect, cu abateri cât mai mici, pentru a nu ridica și mai mult costurile în etapa următoare. Astfel, cu cât o firmă de construcții este mai bună și cu cât are la dispoziție materiale de calitate (de exemplu, cofraje din Tego sau panouri cofrante, cărămidă calitativă, cu forme regulate și abateri de planeitate minime, etc), cu atât cheltuielile rezultate din eventuale abateri sau din diverse probleme de execuție vor fi mai mici în etapa de finisare.

Sfaturi pentru selectarea unui constructor potrivit pentru realizarea structurii de rezistență:

1. Începe căutările pornind de la recomandări făcute de persoane cu expertiză în domeniul construcțiilor. Întreabă proiectantul de rezistență, arhitectul, apropiați care au cunoștințe tehnice în domeniul construcțiilor (ingineri constructori, arhitecți, maiștri, etc.). 

2. Nu mi se pare o idee bună să începi prin a cere recomandări unui cunoscut care nu are cunoștințe reale în construcții (vecinul șofer care s-a mutat în casă nouă, colega expert contabil care abia și-a renovat apartamentul, etc). Cel mai probabil nu poate face o evaluare corectă asupra calității lucrărilor executate, mai ales la nivel de structură de rezistență.

3. Nu recomand să cauți pe Google/Olx/Facebook etc. Am găsit de multe ori pe diverse șantiere echipe și firme ce nu ar trebui să activeze în domeniul construcțiilor. Când am întrebat beneficiarul unde i-a găsit, mi-a răspuns: “Erau primii ce apareau pe Google când căutai <<Constructor case București>>”. 

4. Ideal ar fi ca dirigintele de șantier și constructorul să nu se cunoască, dar, dacă nu ai de unde să pornești, poți adresa o întrebare dirigintelui pe care l-ai contractat. Eu, de exemplu, am întocmit o listă cu resurse din domeniul construcțiilor pe care o pun la dispoziția clienților (dacă aceștia o solicită) iar la "Constructori", dintr-o agendă telefonică de peste 250 de numere care conțin cuvântul “Constructor”, abia am reușit să selectez vreo 15 contacte.

5. Pentru a putea cere și a primi oferte făcute în cunoștință de cauză, asigură-te că trimiți proiectul complet, nu doar câteva schițe sau planșe. Recomand să trimiți măcar proiectul de arhitectură în faza “Documentație Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire (DTAC pe scurt)”  și pe cel de rezistență în faza de “Proiect tehnic cu detalii de execuție (PTh + DDE)”. Partea scrisă trebuie pusă și ea la dispoziția ofertanților. Acolo se găsesc informații importante, precum categoria de importanță a construcției (ex. C - “normală”, D - “redusă), tipul structurii de rezistență (structură în cadre, structură mixtă, structură cu pereți portanți, etc), liste de cantități, caiete de sarcini, etc. Pentru a ușura procesul de ofertare și selectare al Constructorilor, roagă proiectantul general (arhitectul) să îți pună la dispoziție proiectul complet în format electronic (de exemplu, în format .pdf) pe care îl poți trimite cu ușurință potențialilor constructori sau furnizorilor de materiale.

6. Prețul cel mai mic nu ar trebui să fie, sub nicio formă, singurul criteriu de selecție. Da, este un criteriu important, dar recomand să iei în calcul și aspectele prezentate mai jos.

Alte criterii importante de care să ții cont, în afara prețului:

Dacă este firmă sau este vorba de o echipă care lucrează la negru. Ups, scuze, voiam să zic “în regie proprie”. Recomand să citești următorul articol pe care l-am scris pe acest subiect https://www.dirigintele-de-santier.ro/construirea-in-regie-proprie/ . Pe scurt, dacă lucrezi în regie proprie, pregătește-te să îți asumi întreaga responsabilitate pentru ce se întâmplă pe șantier din punct de vedere al siguranței și sănătății muncii. De asemenea, vei avea dublă calitate: vei fi atât investitorul lucrării, cât și Constructorul. Muncitorii din echipa respectivă nu vor avea nicio responsabilitate sau obligație din punct de vedere legal față de aspectele calitative ale execuției lucrărilor.

Vechimea firmei. Ești sigur că vrei să lucrezi cu o firmă care s-a deschis de un an și să le încredințezi mare parte din bugetul lucrărilor? Sunt sigur că ai auzit de cazuri când firme nou înființate au solicitat avansuri considerabile și apoi au dispărut cu banii, fără să presteze nimic. Atenție,deci, dacă se solicită avansuri mari. Recomand să te orientezi spre firme care au măcar 5 ani vechime și care sunt active, cu angajați. Am întâlnit situații când firma pe care urma să se facă contractul era, de fapt, închisă. Poți verifica situația firmelor pe platforme specifice, cum ar fi risco.ro, listafirme.ro, termene.ro, etc.

Avansurile pe care ți le cer. Dacă o firmă prestează doar manoperă, nu se justifică să ceară avansuri mai mari de 5-10% din tariful solicitat pe toată lucrarea, bani cu care va face puțină organizare de șantier (o baracă în care să stea muncitorii, o toaletă, etc). Sunt multe firme prestatoare de manoperă care nu solicită deloc avans. Dacă firma respectivă va aduce și materiale, de obicei va solicita un avans de până la 40%. Mai mult de atât nu recomand să plătiți. Puteți încerca chiar să condiționați plata unei părți din avans în funcție de livrarea pe șantier a primelor materiale comandate (de exemplu armătura, cofrajul, etc). Relația de încredere se construiește treptat. De-asta ar fi bine să selectezi din constructori recomandați, pe care să-i verifici ulterior pe baza mai multor criterii, nu să îi cauți și să-i găsești la întâmplare pe internet.

Dacă e tipul de firmă care investește în ea. O societate serioasă va investi în panouri și sisteme de cofraj, schelă, nivelă laser sau optică, mașină de tăiat cărămida, diverse scule, etc. Toate acestea vor crește nivelul calitativ al lucrărilor și vor scădea din cheltuielile pe care, altfel, le-ai fi suportat doar tu.

Dacă e genul de firmă care subcontractează lucrările. Am întâlnit des situația în care reprezentantul firmei de construcții se implică doar până la momentul contractării lucrărilor, după care pasează lucrarea la o echipă terță cu tarife mult mai mici (de aici puteți deduce nivelul calitativ al lucrărilor pe care le vor presta) și, apoi, pe respectivul îl mai întâlnești doar când e vorba de facturat și de încasat banii. De cele mai multe ori muncitorii subcontractanți prestează muncă de calitate inferioară și sunt lăsați să se descurce singuri cu tot felul de probleme ce pot apărea pe parcursul execuției lucrărilor. 

Ar trebui să fie un mare semnal de alarmă dacă va încerca să te convingă că proiectul este supradimensionat, ei neavând cunoștințele tehnice necesare să înțeleagă munca de proiectare a unei locuințe în conformitate cu normativele în vigoare și cu cerințele calitative ce se impun la un moment dat. Ține minte următorul aspect: dacă ți se recomandă să faci o “optimizare” și să pui 4 bare de de oțel-beton în loc de 8 câte a prevăzut proiectantul de rezistență, probabil o să scutești câteva sute de lei la o locuință de câteva sute de mii de euro, dar vei periclita rezistența structurii locuinței și, în fericitul caz în care va rămâne în picioare după un cutremur de 8 grade pe scara Richter, te va costa mai puțin să o demolezi și să o faci de la început decât să o consolidezi.

Oferta pe care ți-o trimite conține toate elementele necesare? Nu de puține ori am văzut diverse oferte făcute de Constructori care excludeau, cel mai probabil intenționat, părți din lucrările necesare realizării structurii de rezistență, ajungând astfel cu oferte mai mici decât ceilalți Constructori. Cel mai adesea se omite ofertarea zidăriilor sau săpăturilor. Fii atent la toate articolele din ofertă, astfel încât să ajungi să compari mere cu mere.

O atenție deosebită trebuie acordată și draftului de contract pe care ți-l pune la dispoziție. Am scris un articol despre ce trebuie să conțină Contractul cu executantul.

Cum te poate ajuta un diriginte de șantier când ai ajuns la etapa selectării unui constructor?

Simplu. În principiu, adresând întrebările de mai sus și ajutându-te să iei o decizie în cunoștiță de cauză. Ideal ar fi să contactezi un diriginte de șantier înainte de a lua o decizie în privința constructorului cu care vei lucra, tocmai pentru a beneficia de o opinie din partea reprezentantului tău autorizat la momentul contractării lucrărilor de execuție.

Concluzie

Selectarea unui constructor potrivit pentru realizarea structurii de rezistență a unei construcții este un proces esențial care necesită o cercetare amănunțită și atenție la detalii. Este important să te bazezi pe recomandările profesioniștilor din domeniul construcțiilor și să eviți alegerile bazate pe criterii superficiale sau pe primele rezultate găsite online. Verificarea istoricului firmei, evaluarea ofertei în detaliu și asigurarea unui contract clar și echitabil sunt pași fundamentali pentru a te proteja de eventualele probleme. Un rol crucial în acest proces îl joacă dirigintele de șantier, care poate oferi sfaturi valoroase și poate monitoriza calitatea lucrărilor ce vor fi executate.